二手房交易定金合同的常见问题解析

　　二手房交易定金合同的常见问题解析

随着企业的发展，越来越多的人们开始转卖二手房。现在的二手房并不一定是指旧的房子，如今很多新房子也被当做二手房来转卖。关于二手房定金合同约定，双方应该遵循什么样的条件，以及我们应该如何维护自己的权益。

      二手房毕竟不像新的商品房，房屋存在的问题会很多，因此在二手房交易的过程中也很容易出现合同纠纷。下面小编就为大家介绍几种常见的二手房产买卖合同纠纷的内容和解决办法，希望能对各位购房者有所帮助。　

二手房交易的常见问题

问题一：签订了认购协议，交纳定金之后，因主合同或补充协议达不成一致意见，卖方不愿退定金怎么办?
　
　　高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　
　　遇到签订了认购协议，交纳定金，因主合同或补充协议达不成一致意见，无法继续履行定金协议的情况，根据上述高法院的司法解释的有关规定，属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，卖方应当将定金返还买方。
　　
　　在二手房交易实践中，此类纠纷较为常见。为避免纠纷发生，在签订定金协议时，应当以高法院上述司法解释为依据据理力争，明确在定金中写明;如果双方就有关合同条款协商不成，卖方应返还定金，这样将更为有利。
　　

　　
　　问题二：《定金协议》有房屋买卖协议的效力吗?
　　

    在二手房交易过程中，交定金是非常常见的。然而，在现实中却常常会发生纠纷，即有购房者不愿意购房了，退定金是非常困难的。为了保护自身的利益不受损，购房者应该去预防和防范这类纠纷。

“定金”是《担保法》中所提到的一个概念，是合同当事人为了确保合同履行的一种担保方式。另外，在《合同法》中规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。此即所谓著名的“定金罚则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

因此小编提醒广大购房者，在购买二手房交纳定金之前一定要经过谨慎思考，如果准备交一笔钱当定金时，一定要考虑清楚。另外签订定金协议前一定要仔细看清里面的条款内容，以免造成不必要的损失。

　　二手房交易，一般先签订《定金协议》，再签订房屋《买卖合同》。如果签署了《定金协议》后，卖方反悔不愿再签订房屋《买卖合同》，怎么办?请看下面的案例：
　　
　　某买方与某卖方签订了《定金协议》，协议约定买方将自己名下一处房产(尚未取得房产证)，以人民币200万元的价格转让给买方，约定定金为40万元，预付房款100万元，其余60万房款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。违约条款为，如买方反悔则没收定金;如卖方反悔则双倍返还定金。当天，买方将140万元支付给了卖方，卖方也把房屋钥匙及相关证书资料交给了买方。
　　
　　半年后，卖方顺利取得房产证，但由于种种原因(主要是房价看涨)，卖方后悔不愿卖房了，买方诉至法院，要求卖方办理过户手续。
　　
　　法院认为：该《定金协议》虽名称是定金合同，但在内容上包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。
　　　
　　因此，该《定金协议》已涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋权证，才将协议称为定金协议。另外，已经支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴。
　　
　　法院后认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方已取得了房屋权证，该买卖合同当属有效，判决卖方与买方办理过户手续。
　　
　　既然双方签订的是《定金协议》，为什么法院要判买卖合同成立呢?这是因为看合同的性质不能仅仅看合同的名称，而应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从该案件中我们可看到，名称是定金协议，但内容涉及房产的交付，产权过户等定金之外的内容，基本涵盖了房屋买卖合同的相关内容。
　　
　　在这份《定金协议》中，虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任。
　　　　
　　

      问题三：订金与定金是一回事吗?
　　
　　订金与定金并不是同一概念。一般认为订金属于预付款，与定金不同。预付款是当事人预先支付部分价金的一部分，是当事人的一种支付手段。对预付款的处理方式是：合同履行的应当抵作价款，合同不履行的应当如数返还。由于预付款不具有惩罚的性质，违约时不会产生没收预付款或双倍返还预付款的问题。
　　
　　定金则是我国法律规定的债务履行的担保方式之一，是当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利，依约定向另一方支付的金钱。定金必须以书面形式约定，适用定金罚则，即支付定金一方违约，则收取定金一方有权没收定金;如收取定金一方违约，则须向支付定金一方双倍返还定金。
　　
　　由于订金(预付款)和定金在实践中极易混淆，建议二手房的买家遇到中介要求预先交付某些名目的费用时，应当与中介订立书面协议，明确所交费用的性质究竟是定金(预付款)还是定金，约定双方的权利义务、违约责任及所交费用的处理方式。

       问题四：中介公司收取定金属于什么性质?
　　
　　在实践中，中介公司向买方收取订金的情况很普遍，买方应当留意。中介公司收到买家的定金后，往往会开具以下格式收据：今收到买家某某多少意向金。如果业主同意以某价格卖房，该意向金转为定金。这种定金支付方式就对买家极为不利：一是买方和房主并无直接签署的协议;二是手中没有业主出具的定金收条;三是很难获得房主已经从中介公司处收取定金的事实;四是没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生房主收到定金，但反悔不卖房或抬高房价的违约情形，买方就很难要求房主双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。
　　
　　因此，在买方与中介公司签订的居间合同中，买方要明确约定中介公司收取定金的性质：如果是代收，就应该要求中介公司在收取定金时出具业主的委托书，中介公司收到定金，视为房主收到定金。如果是转交，要明确约定中介公司的转交的责任，如约定几天内转交，未能按时转交需承担违约责任。另外，在交付定金后，务必要求中介公司开具正式有效的收款凭证，以便今后一旦出现纠纷可以提供有利的证据。

另外二手房交定金签约合同时还要注意以下几点

1、核实房本

你首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致？还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。

2、确认房主

核实真实身份。首先要确定房产证上的名字是房主本人，签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。

3、 小心中介吃差价

如果您是通过中介公司买的房子，那就要小心了，现在的中介公司很少有不吃差价的，所以您一定要找企业比较大，信誉教好，品牌公司去买，而且一定要要求见房主本人，与房主当面把价钱谈清楚，如果中介说房主忙啊，过不来，或者是让他儿子、妹妹、姐姐或者别的亲属代替房主本人来跟你谈，你一定不要相信他们的话，他们找的那些人，都是托，根本就不是房主的亲戚，还得以房本上的业主为主。如果他们一再推辞的话，那肯定是有鬼了，中间一定有差价，您一定要坚持见到房主本人再交定金，而且一定要求签三方合同（房主、你、中介），不要只跟中介签单方合同，一定要签三方。中介公司的人都特别会说，不要一时听信了中介的好话，被他们绕进去了！！

二手房交易手续十分复杂，在签订各项合同时，买卖双方都要认真阅读合同条款，避免发生二手房产买卖合同纠纷的问题。大家只要在购买二手房之前多了解到更多二手房购房问题，相信大家在买卖二手房的问题上会更加清楚、明白。　

　以上所述就是我们在购买二手房支付定金签合同时所要注意的问题。在签约合同时首先要核实房本确认房主，并且我们买房时一定要见到房主本人，要公司信誉好的去买房。如果出现意外情况，公司会承担责任。当签订合同后，一定要由房屋所在的房地产管理部门进行核对。保障自己的利益！综上就是小编对二手房定金合同约定的解答。更多相关知识您可以点击问答来了解更多。